银行信贷渠道受阻 地产商“砸锅卖铁”融资,,

银行信贷渠道受阻 地产商“砸锅卖铁”融资,,

2017-04-23 21:26 作者:小编

在上海某融资租赁公司工作的小朱将他忙活两个月的项目戏称为:让地产商“砸锅卖铁”,因为这回他瞄上的是一个地产项目里的电梯、水管、喷淋设备。

“我们公司买下对方商厦里的48部电梯,包括水管、喷淋等整套消防设备,然后反租给他。”小朱告诉中国证券报记者,整个项目中所有承租物市场价预估1亿元,按行规七折计算为7000万元,扣除保证金、未来三年手续费等费用后,客户实际获得融资5000万元。

众所周知,融资租赁承租物一般价值较大且折旧时间长,如飞机、大型生产设备等。相比之下,电梯、消防设备这样的承租物则面临较大的变现风险。小朱说:“如果是飞机、大型生产设备,对方还不出钱来,我可以对承租物进行拍卖,但电梯和消防设备难道还能从墙里挖出来卖吗?”

除承租物的风险之外,貌似合理的估值过程也是“水分十足”。

“客户需要5000万元资金,然后照着这个标准倒推,寻找价格合适的标的物。”小朱说,承租物中48部电梯估值就超过5000万元,但这只是发票价格,“真到市场上买,每部电梯价格不超过50万,总价也就不到2400万。”换言之,即使把这些设备从商厦里挖出重卖,也远卖不出5000万元。

冒着巨大风险给地产商“砸锅卖铁”,图的是地产商资金紧缺带来的商业机会。“博的就是对方资金周转不灵只是短期现象。”小朱说,对方公司是上海一家小有名气的地产商,当前除需要偿还银行近7000万元贷款外,一个商业地产项目亟待装修出租,另外还有一块土地也急需资金开工建设。“他在两三个月里需要1个亿周转,等到商业项目出租后,资金困境就会缓解,这也是我们敢给他钱的信心。”

当前,这样的地产商并不鲜见。自房地产调控以来,能提供给房地产商的钱越来越少,常规银行信贷渠道受阻,资本市场融资也被叫停,房地产商十分缺钱,这给融资租赁公司带来机会。小朱透露,目前公司一半的融资项目都跟房地产有关,几乎每个业务员手上都有房地产融资项目在跟进。

房地产商缺钱,“小朱们”则要赚钱。名义上,融资租赁利率只是由贷款利率水平上浮20%左右,但这个项目中融资租赁公司的资金收益超过16%。“除利息外,我们还要收取每年2%的手续费,10%左右的保证金,以及其他费用,内部核算下来总的收益超过16%。”小朱坦言,这个价格在市场上不算高。

融资租赁公司资金也自有其低价的“门道”。“大部分融资资金来自银行,有杠杆才有低价资金。”小朱说,融资租赁公司一般由母公司或其他主体担保,从银行贷出款项,按照7:3的比例配合自有资金投入项目。也就是说,在5000万元融资资金中,只有1500万元是融资租赁公司的自有资金,其余3500万元来自银行。经过融资租赁公司的一番腾挪,信贷资金不入房地产的禁令被悄悄绕过。

多重风险、几番波折,小朱对他的项目一言以蔽之:“打的就是一记擦边球。”上海中城世纪律师事务所郭智宏律师告诉中国证券报记者,目前关于融资租赁的法律法规并不健全,资金借此违规进入房地产开发正是钻了法律法规的空子。分拆开来看,融资租赁项目的每个环节都合规,但组合起来,信贷资金就顺顺当当地流进房地产商的口袋里,这需要监管的及时介入。