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_上海再现“离婚潮” 土拍急刹车难挡楼市成交热情

2017-09-22 19:49

沪再现“离婚潮”新房日成交量过2000套

“地王潮”后上海土拍“急刹车”沪楼市调控或迎升级

杨玲玲、石英婧

连日来,高总价、高单价的地王频出无疑给本就火热的上海楼市撒了一把“胡椒面”。

在静安110亿元地王诞生后的一周内,上海多个待拍地块被叫停,8月24日下午,上海土地交易市场公告,中止上海市普陀区苏州河滨河地区控详规划调整pt0265-01南部地块出让活动。

在此之前的8月22日,上海土地交易中心已经紧急中止三幅地块的出让。这三幅地块包括8月22日上海土地交易中心公告的浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,以及8月18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块。

另据和讯网消息,目前为止,上海8月待拍宅地被全部叫停,8月的随后几天将无宅地拍卖活动。全国地王诞生后,上海多幅地块中止出让,难免引起市场各种猜测。

同时,日前“地王制造机”信达也被爆出上半年财务成本剧增近200%,在专家看来,批量地王的产生或引发系统性金融风险。

8月31日,厦门迎来限购政策。与此同时,8月暂停土地出让后,上海已传出在信贷层面进行收紧的消息,尽管官方出来辟谣,但仍未能阻止“离婚潮”,与民政局离婚窗口一样火爆的是上海楼市的日成交量。8月27日至29日,上海新房成交连续3天超千套,由于流量过大,房地产交易中心网签系统甚至一度出现瘫痪;8月30日一天,成交量超过了2000套。

“地王制造机”信达财务成本剧增

自2015年以来,被冠以“地王制造机”信达地产先后在全国市场高调夺得9幅地块,其中7幅均是地王,合计涉及资金超过350亿元。

其中,今年6月1日,上海挂牌出让宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,信达地产以58.05亿元击败绿都地产、金茂电建联合体等24家竞争对手摘得,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。而就在5月末,信达地产则刚以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块,刷新全国总价地王。

据了解,2015年至今,信达地产分别在土拍市场获得广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王等7宗地王。

8月23日,信达地产发布2016年中期报告称,上半年,信达地产实现营业收入约30.7亿元,同比增幅41.8%;归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元,同比下滑44.66%。若扣除非经常性损益,信达地产净利润则亏损逾7000万元,同比下滑131%。

自2008年底借壳上市以来,信达地产极少出现如此大幅的业绩下滑,而这是否与其报告期内密集的高溢价拿地有关呢?“因土地成交较为集中,报告期内融资产生的财务费用同比增加 193.26%。”我们可以从信达地产半年报中窥得一二。

对于公司这份并不理想的中报成绩单,8月25日,信达地产独家回应本报采访时表示:“根据对市场形势的分析,公司2015年以来加大三四线城市库存的去化速度,同时加大一二线城市拓展的投资力度,为公司长期持续发展提供基础条件。项目拓展的投资力度加大,增加了公司的融资需求,相应的财务费用有所增加,客观上会给当期的业绩表现带来一定的压力。”

与此同时,信达地产半年报显示,截至今年6月底,公司合并口径下的授信总额为478.57亿元,其中已消耗授信接近300亿元,可使用余额182.64亿元。

上海中原地产分析师卢文曦称,对于房企来说,高调拿地的确增加财务负担,高成本也会吞噬今后的利润。“目前,‘增收不增利’是很多房企存在的问题。而从信达项目分布来看,三四线项目大约占4成,由于去库存,在价格方面会有所妥协,也影响到利润。”

“地王”井喷下金融风险潜存

截至8月26日,本月全国共诞生47宗超过10亿元的地块,其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“地王月”。

在今年上海的土地市场中,建发、中骏、融信等闵系房企,正成为上海新地王的主角。

8月17日,融信以约110亿元拍下最贵单价地王而一战成名。该地块位于上海静安区,竞拍楼面价10.03万元/平方米,溢价率139%,刷新中国地王记录。据了解,该地块经过400多轮竞价,融信打败了包括保利、融创、万科在内的17家知名房企。地块可售楼面价高达14.3万元每平方米,业内预测其未来保本售价将超过15万元。

据悉,这是融信年内获得的第14宗地,其中有7宗地块的溢价率超过50%,10宗地块成交额超过10亿元。有媒体认为融信拿地激进的一个原因,是其拍地金额被指超过了销售额。对此,融信中国控股有限公司执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕表示,公司今年截至到目前累计竞得土地347亿元,按权益比不到200亿元总的土地支付压力,公司在今年度要支付不到七成,到现在为止已经支付65亿元。从财报可以看到,6月末公司资金余额为128亿元,下半年保守估计销售回笼100亿元,财务支付完全没有任何压力。”

对于静安地王未来的开发,融信中国在8月25日回复《中国经营报》记者采访时表示:“公司静安地块已经与国内一家一线房企签署合作协议,公司以及国内主流地产企业都认为静安地块未来开发价值巨大,强强合作有利于发挥多方所长,但目前不方便透露具体情况。”

土地市场激进背后需要庞大的资金支持。去年同期,融信的净资产负债率高达640%,年末,这一指标已下降到247%;到今年六月底,融信这一指标已降到90%。对此,融信中国回复《中国经营报》记者称:“公司在发展过程中,因阶段性的战略选择,的确有负债率偏高的情况,但经过近两年的努力,资产负债率已大幅回落,截至6月30日,我司的资产负债率下降至77%,净资产权益比例下降至90%。”

目前,融信共取得了15宗土地,新增土地储备358万平方米。对于公司下半年是否会继续高调拿地,融信中国回应《中国经营报》记者采访时表示:“公司今年投资目标已经基本完成,资金情况仍相对充沛。下半年除了利润水平特别好的地块公司不会大规模参与拿地。”

静安地王诞生的同日,建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得宝山顾村住宅地块,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%。而中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价率165.16%,成交楼板价45070元/平方米。

记者同时了解到,厦门建发股份有限公司(以下简称“建发股份”)则正在不断融资。今年以来,建发股份通过短期融资券募集规模达50亿元。而中骏置业控股有限公司(以下简称“中骏置业”)则与包括中国银行、汇丰银行、平安银行及恒生银行订立融资协议,获授予一笔本金4亿美元的定期贷款融资,为期三年六个月。

越来越多的房企通过金融机构场外配资“加杠杆”的方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”。“随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造‘地王’的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。”同策咨询研究总监张宏伟称,对于上海土地市场来说,一旦楼市进入调整的阶段,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

沪再现“离婚潮” 土拍叫停难挡楼市成交热情

8月22日,距离静安史上最高单价地王诞生仅5天时间,上海土地交易中心已经紧急中止三幅地块的出让。上述地块出让叫停的理由为:要对出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化和周边教育配套问题尚在协调落实中。

据了解,这次推出的浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,起拍总价高达25亿元,出让面积56518.3平方米,容积率1.5,起拍楼板价接近3万元/平方米。按照今年以来上海外环外土拍平均100%的溢价率来看,该地块成交楼板价突破5万元/平方米的可能性很大,因此,其被外界判断为将是在上海外环外产生的第一个未来售价或近10万元/平方米的地块。

“这些地块均是住宅地块,并且位置都不错,而且唐镇已是多年没有出过宅地,一旦面世,刷新区域价格新高的可能性较大。而且周边部分在售项目已经不愿销售,坐等拍卖结果出来待价而沽,市场恐慌心态再起,风险不得不防。”卢文曦告诉记者,从时间节点来看,正好处于“金九”前夕,通过这些信号释放,可能意在降低市场预期。

在刚刚过去的7月和即将结束的8月,上海以近487亿元的土地出让金在一线城市中遥遥领先,在7月和8月的地王中,除了110.1亿元总价的静安地王,还有88亿元的浦东祝桥地王,47亿元的松江大学城地王等。反观整个上半年,上海的土地出让金才506亿元。

“在当前土地市场相对过热的市场状态下,中止土地出让是一个比较正确的决定。”亿瀚智库研究总监张化东称,土地价格上涨一部分原因在于前期较为宽松的信贷政策,后续如果有一些针对性的信贷政策出来,可能有助于扭转地王态势。

同时,有媒体援引消息人士称上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价。上海考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资,同时考虑调整购房贷款政策,认房又认贷。

受此消息影响,上海各地民政局出现一波离婚高潮。8月29日,上海徐汇区民政局离婚窗口,一大早就有多位市民排队办离婚。随后,徐汇区等地婚姻登记中心均贴出通知表示,由于办理离婚登记人数众多,已超出业务接待能力,只能采取临时“封闭”的措施,要求需办理离婚登记的当事人改日再办。

据悉,继8月28日上海新房卖掉1267套后,8月29日截至15:50,上海新房成交1066套,连续3天超过1000套,而8月30日一天,成交量更是超过了2000套。交易中心网签系统一度陷入瘫痪。

张宏伟认为,市场火热以及地王频出可能会加速政策从严执行,尤其是静安融信百亿地王之后,官方会密切关注上海楼市变化。9月前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行,新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临,房地产市场调整极有可能会因此而来临。

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